Ingatlan kiürítése: Hogyan járjunk el, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni?

Minden ingatlantulajdonost alkotmányosan megilleti a jog, hogy tulajdonával saját belátása szerint rendelkezzen. Ha a bérlő a bérleti szerződés megszűnését követően sem hajlandó elhagyni a bérelt lakást vagy házat, az ingatlant jogcím nélkül használja – ami jogellenes magatartásnak minősül. A tulajdonos jogosult fellépni és követelni az ingatlan kiürítését (§ 126 (1) Polgári Törvénykönyv).

Mit tehet a bérbeadó?
1. Választottbírósági eljárás
A leggyorsabb megoldás a választottbírósági eljárás – de csak akkor, ha a bérleti szerződés tartalmaz választottbírósági kikötést.

2. Bírósági kereset
2. Bírósági kereset
Ha nincs választottbírósági kikötés, a bérbeadónak az ingatlan fekvése szerint illetékes bírósághoz kell keresetet benyújtania az ingatlan kiürítése iránt. A keresetben ismertetni kell a bérleti jogviszony keletkezését, pontosan meg kell jelölni az ingatlant a tulajdoni lap alapján, és fel kell tüntetni, hogy mit követel a felperes.

Figyelem!
Ha a bérlő a bérleti idő lejártát követően tovább használja az ingatlant, és a bérbeadó 30 napon belül nem fordul bírósághoz, a bérleti szerződés az eredeti feltételekkel megújul. Az egy évnél hosszabb időre kötött bérlet mindig egy évre újul meg, a rövidebb időre kötött bérlet pedig az eredeti időtartamra (§ 676 (2) Polgári Törvénykönyv). Ez nem vonatkozik a rövid távú lakásbérletről szóló 98/2014. sz. törvény alapján kötött szerződésekre (§ 10 (2) a 98/2014. sz. törvény).

A bérbeadók a bérleti szerződés megkötésekor közjegyzői okiratba foglalt, végrehajthatósági záradékkal ellátott kiürítési megállapodást is köthetnek a bérlővel, ami jelentősen erősíti jogi helyzetüket. Ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni, nincs szükség külön bírósági eljárásra, és a végrehajtás közvetlenül a közjegyzői okirat alapján megindítható, mivel az végrehajtható okiratnak minősül.

Az önhatalmú kiürítés kockázatot jelent
A tulajdonos nem ürítheti ki az ingatlant saját maga, jogerős bírósági határozat nélkül. A bérlő személyes tárgyai az ingatlanban lehetnek, és az önhatalmú fellépés sértené tulajdonjogát. Ha a bérlő az ingatlanban lakik, a tulajdonost akár büntetőeljárás is fenyegetheti a lakás sérthetetlenségének megsértése miatt.

A bíróságok több esetben kimondták, hogy a tulajdonos bűncselekményt követett el, amikor erőszakkal lépett be saját tulajdonú ingatlanába. Még a jogerős kiürítési határozat sem jogosítja fel önmagában arra, hogy a tulajdonos saját maga lépjen be az ingatlanba.

Mi történik a bírósági döntés után?
Ha a bérlő a bíróság által meghatározott határidőn belül nem teljesíti kötelezettségét, a határozat végrehajthatóvá válik. A bérbeadó bírósági végrehajtóhoz fordulhat, és kérheti a végrehajtás elrendelését a Végrehajtási törvény (233/1995. sz. törvény) alapján. A végrehajtó gondoskodik a bérlő tulajdonában lévő tárgyak eltávolításáról, valamint minden személy kiköltöztetéséről az ingatlanból.

Kártérítés és jogalap nélküli gazdagodás
Ha a bérlő a bérlet megszűnését követően használta az ingatlant, az jogalap nélküli gazdagodásnak minősül (§ 451 Polgári Törvénykönyv). A bérbeadó bírósági úton követelheti az engedély nélküli használat ellenértékét – ennek összegét rendszerint szakértői vélemény állapítja meg a helyben szokásos bérleti díj alapján.

Amennyiben a bérlő a megállapodott határidőben nem ürítette ki az ingatlant, és ezzel kárt okozott a bérbeadónak, a bérbeadó jogosult kártérítést követelni a bíróságon (§ 420 Polgári Törvénykönyv). A jogalap nélküli gazdagodás és a kártérítés iránti igény 2 éves elévülési idő alá esik.

A bérleti jogviszonyok szabályozása nem egységes – az ingatlan típusától és a bérlet jellegétől függően a Polgári Törvénykönyv, a rövid távú lakásbérletről szóló törvény, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló törvény vagy a mezőgazdasági földek bérletéről szóló törvény alkalmazandó. A fenti információk általános jellegűek, minden eset egyedi elbírálást igényel.

A cikk tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a jogi tanácsadást. Minden esetet az egyedi körülmények és konkrét tényállás alapján kell megítélni. Konkrét ügyben ezért mindig javasolt ügyvédhez fordulni.