Vypratanie nehnuteľnosti: Ako postupovať, keď nájomník odmieta odísť?

Každý vlastník nehnuteľnosti má ústavne zaručené právo s ňou nakladať podľa vlastného uváženia. Ak nájomca odmieta opustiť prenajatý byt alebo dom aj po skončení nájomnej zmluvy, užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu – čo je konanie protiprávne. Vlastník sa má právo brániť a domáhať sa vypratania nehnuteľnosti (§ 126 ods. 1 OZ).

Čo môže prenajímateľ urobiť?
1. Rozhodcovské konanie
Najrýchlejší spôsob riešenia je rozhodcovské konanie – no len ak nájomná zmluva obsahuje rozhodcovskú doložku.

2. Súdna žaloba
Ak rozhodcovská doložka chýba, prenajímateľ musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti na súd príslušný podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V žalobe je potrebné opísať vznik nájomného vzťahu, presne identifikovať nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva a uviesť, čoho sa žalobca domáha.

Pozor!
Ak nájomca užíva nehnuteľnosť po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ do 30 dní nepodá návrh na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne, pričom nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dohodnutý na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu (§ 676 ods. 2 OZ); uvedené sa nevzťahuje na nájomné zmluvy uzavreté podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov (§ 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.).

Prenajímatelia majú taktiež možnosť uzavrieť s nájomcom pri uzavretí nájomnej zmluvy notársku zápisnicu o vyprataní so súhlasom s jej vykonateľnosťou, čo výrazne zlepšuje ich právne postavenie. Ak nájomca odmieta nehnuteľnosť opustiť, odpadá nutnosť súdneho konania o vypratanie a exekúciu možno začať na základe notárskej zápisnice, ktorá je exekučný titulom.

Svojpomocné vypratanie predstavuje riziko
Vlastník nesmie vypratávať nehnuteľnosť sám, bez právoplatného súdneho rozhodnutia. Nájomca môže mať v byte vlastné veci a svojpomocným konaním by došlo k zásahu do jeho vlastníckeho práva. V prípade, že nájomca v nehnuteľnosti býva, hrozí vlastníkovi trestné stíhanie za porušovanie domovej slobody.

Súdy opakovane rozhodli, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do ním vlastnenej nehnuteľnosti. Dokonca ani právoplatné súdne rozhodnutie o povinnosti vypratania nie je samo osebe podkladom na to, aby vlastník do nehnuteľnosti vstúpil.

Čo nasleduje po súdnom rozhodnutí?
Ak nájomca nesplní povinnosť v lehote určenej súdom, rozhodnutie nadobudne vykonateľnosť. Prenajímateľ sa môže obrátiť na súdneho exekútora a podať návrh na výkon exekúcie podľa Exekučného poriadku (zákon č. 233/1995 Z. z.). Exekútor zabezpečí odstránenie vecí patriacich nájomcovi, ako aj vykázanie všetkých osôb z nehnuteľnosti.

Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie
Ak nájomca užíval nehnuteľnosť po skončení nájmu, ide o bezdôvodné obohatenie (§ 451 OZ). Prenajímateľ sa môže súdnou cestou domáhať náhrady za neoprávnené užívanie – jej výšku zvyčajne určuje znalecký posudok stanovujúci bežné nájomné v danej lokalite. Zároveň ak nájomca nehnuteľnosť v dohodnutom termíne nevypratal a prenajímateľovi tým vznikla škoda, má prenajímateľ právo domáhať sa jej náhrady na súde podľa § 420 OZ. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia a náhradu škody sa premlčuje v 2-ročnej premlčacej lehote.

Ak nájomca užíval nehnuteľnosť po skončení nájmu, ide o bezdôvodné obohatenie (§ 451 OZ). Prenajímateľ sa môže súdnou cestou domáhať náhrady za neoprávnené užívanie – jej výšku zvyčajne určuje znalecký posudok stanovujúci bežné nájomné v danej lokalite. Zároveň ak nájomca nehnuteľnosť v dohodnutom termíne nevypratal a prenajímateľovi tým vznikla škoda, má prenajímateľ právo domáhať sa jej náhrady na súde podľa § 420 OZ. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia a náhradu škody sa premlčuje v 2-ročnej premlčacej lehote.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo. Každý prípad je potrebné posúdiť podľa individuálnych okolností a konkrétnych skutkových zistení. V konkrétnej situácii preto vždy odporúčame konzultáciu s advokátom.